万达王健林：上市前夜面临大考
北京万达广场。从未刻意低调的王健林，最近登上了中国富人阶层金字塔的顶端。刚刚发布的《新财富》500富人榜，万达集团的王健林以401.1亿元的财富笑傲群雄，成为首富。5月16日，万达集团商业项目的旗舰—广州万达广场开放销售中心，并称两个月来已经储客3000组。4月29日，万达发布2010年第一季度的销售业绩：商业地产、百货和电影院三大业务销售额达到161.8亿元；其中商业物业实现的销售金额达到152亿元，“北万达”的销量甚至超过“南万科”销售神话没能让万达逃离新政下的楼市混乱，在南京，连万科等企业都陷入过业主退房风波的城市，万达也未能幸免。5月上旬，就有几十位业主的退房要求，让万达陷入尴尬。对于正在王健林率领下为兑现上市目标而急速扩张、四处征战的斯巴达军团万达，2010年注定是个不一般的年份。低潮入市，高潮出手2010年的一季度，是大连万达集团自1988年成立以来，单季度取得的最好业绩。按照万达公布的数据，在大量商业物业只租不售的情况下，商业地产实现房地产合同销售金额约152亿元，已经相当于2009年全年合同销售额的50%；万千百货实现销售额4.8亿元，同比增长259%；万达电影院线实现销售额5亿元，超过2009年全年销售额的50%，继续领跑中国电影市场。这个成绩，同万达去年的逆市激进息息相关。王健林“低潮入市，高潮出手”的思维，再一次经受了市场的检验。从2008年开始，万达先后在成都、上海、唐山等地连续出手。仅仅2008年第四季度，万达就投入了50多亿元用于增加项目储备。而2009年，扩张的步伐更为急促，在武汉、吉林、天津、长春、合肥、福州等城市都投入巨金。2009年底，万达已经在全国50余座城市缔造了27座城市中心、包括8家五星级酒店，持有物业面积超过1000万平方米。楼市水涨船高的势头一直延续到4月中旬。全国各地的房地产交易量自此后骤然下降。不仅如此，中央出台的框架性宏观调控新政，在各地方甚至是各个楼盘细化落地时，难逃一时的混乱。在万科曾经在退房问题上“栽过跟斗”的南京，万达广场也没能幸免。根据南京“上房地产”2010年5月25日零时的官方信息，南京万达广场从2009年12月开售至今，成交370套，楼盘换手率18.14%，也就是说，370套房中，有67套房进行过退换。但万达集团企业文化部总经理石雪清认为“退房潮”的说法并不确切。“退房者的原因和理由各有不同。有的可能是因为新政后导致首付预算不足，也不排除有一些投资者认为‘买亏了’。”石雪清对时代周报表示，“不管什么样的情况，我们都希望在法律的框架内，通过法律的手段解决。在庞大的万达帝国中，南京退房事件似乎仅仅是轻描淡写的一笔。在5月底新一期开盘的合肥万达广场住宅部分，自4月初均价一跃成为合肥首个过万元的住宅项目后，价格一直高企于13000-15000元/平方米。“独孤求败”到群雄征战5月16日，万达集团旗舰项目，也是其进军广州的第一个项目—万达白云广场销售中心正式开放，从而使得接受登记两月来的储客上升到3000组。今年2月9日，在广州万达广场奠基仪式的前一天，王健林在接受广州媒体采访时，斩钉截铁地表示，“万达要做广州商业第一，而不是最好的之一。”而更加长远的野心是，“万达在广州要有十个项目，争取一年开一个。在全国范围内，万达2010年的计划是开业15个万达广场、7家五星级或六星级酒店，持有物业面积将增加300万平方米以上。“快速复制就是万达的杀手锏。”豪布卡斯城市综合体研究院院长胡冰告诉时代周报，目前，以眼光结合执行力，创下如此迅速的复制扩张成果的商业地产企业，在全国只此一家。但随着近年越来越多的房地产企业主动或被动地进军，商业地产的格局正在悄然发生变化。全国第一大住宅供应商万科，已经迈开了挺进商业地产的步伐。合生创展从2009年开始启动北京、上海、广州等地11个商业地产项目，公司计划逐渐将商业物业对营业额的贡献率增加至20%。正在尽力向“3-5年持有型物业投资比例增至30%”目标迈进的保利地产，目前拥有总面积超过100万平方米的商业物业，未来年租金可超10亿元。中粮和华润两支“国家队”，更是王健林公开提到要“提防”的商业地产劲敌。目前，中粮在国内大中城市布局20多个“大悦城”的商造城计划”正在展开。而以“万象城”作为主力品牌和主导产品的华润中心都市综合体模式，日前也已经复制到包括杭州、重庆、沈阳、大连和南宁等城市，华润还意在加强持有型物业的比重。作为民营企业的万达，或许已经感受到了来自这两个央企巨子的压力：宁高宁打造的大悦城给商业地产界带来的系列创新和颠覆，以及华润持有物业高水平的资金回报率，都是万达必须直面的竞争点。2001年，在住宅开发累计达到600万平方米之后，万达将战略重点转向了商业地产的开发。“对于会有越来越多的房地产企业进入商业地产领域，这一点我们早就料到了。”石雪清向时代周报表示，“曾经有两年，老总开年会时都称万达是‘独孤求败’。其实任何行业，单独一家企业都不可能独占市场份额，越来越多的竞争者出现，有助于产品和行业更好地发展。“但很多同行也必须意识到，万达发展到今天，算是十年磨一剑。十二三年的努力，发展到目前完整的产业链和专业化，也是交了很多学费的。”石雪清说，“要达到我们目前这个成绩，至少要十年、八年的磨炼。王健林新难题商业地产普遍面临的资金、土地、招商问题，在如今的王健林眼中已经不再是难题。销售物业的现金回款、持有物业的租金，以及银行的贷款和私募资金，这种资金多渠道来源，让王健林每次面对外界质疑时，总是信心十足地表示万达“不差钱”—“如果需要钱，持有型的物业还可以抵押贷款。“虽然万达广场持有型物业的资金回报率不算高，但按照万达所言，各地商业广场的租金收缴率连续4年达到99%，这个比例基本和黄金地段的甲级写字楼普遍的租金收缴率持平，但在近两年空置率较高的商铺领域，这个租金收缴率已经很了得。”北京某国有房地产企业物业租赁部负责人告诉时代周报。土地这个开发商的老大难问题也没有限制住万达的扩张脚步。回忆起与时任广州市长张广宁的第一次会见，面对“你们在全国哪些城市有项目”这个问题时，王健林当时开了个玩笑：“不应该问我们哪里有项目，应该问我们哪里没有。如王健林所言，在地方做大做好后，每个月给地方贡献的税收、解决的就业问题，都能够提高万达的议价能力。这种强势造成的结果就是，同土地交易大厅相比，王健林更经常出现的场合，是地方政府官员的会客大厅。但王健林不得不面对一个新难题。“万达目前面临最大的瓶颈是人才队伍。”十多年的攻城略地，现在这支斯巴达军团已经到了急需扩充队伍的时刻。石雪清对时代周报表示，要打造一条完善的产业链，需要包括前期发展部门、专业规划设计部门、建设团队、建造队伍的各方面人才；而商业中的几百种业态、一万多名员工，如果没有一支专业的商业管理队伍，又如何能够让项目运行顺畅？这些同住宅比较起来，更加具有技术含量，也更复杂。“按照我们目前的扩张速度，培养一支合格的队伍至少平均要三到五年的时间。”石雪清说，“所以说，发展商业地产需要耐心。尽管没有公开透露时间表，但种种迹象表明，万达正在为此前透露的上市目标作最后冲刺。4月29日发布第一季度业绩时，外界已经将此举解读为准上市企业所作的信息披露演练。而打开万达集团的站，上市公司所专有的“投资者关系”频道都已经建立，“信息披露演和“投资者交流”的平台已是“待建栏目”很显然，王健林已经带领万达走到了一个关键的时间点上，这支四处征战的地产斯巴达军团能否一如既往，则是对王健林最大的考验。