楼市暗战：刚性需求长期存在 品质竞争时代将至_房地产
抛开“唱涨派”和“唱衰派”所各自代表的道德观与利益立场不谈，在他们近乎疲软的胶着战背后，中国楼市始终存在着大量急切寻找出口的刚性需求。
文︱《小康·财智》范颖华
夏天一到，楼市果然就火了。但这次的火不再一如过往的售房处销售火爆之火，而是打斗了半年多的“唱涨派”和“唱衰派”间的再一次大动肝火。
新一轮的对抗
这一次不仅任志强怒了。连一贯斯文的房地产专家董藩老师也怒了。
事情的原由是：近日，有多家媒体报道称，今年以来，北京的一些在售项目的退房率超过10%，有的甚至超过30%。部分媒体质疑房地产市场是否虚假繁荣。此外，也有业内人士担心，退房现象增加的背后，不排除某些开发商通过假按揭“自买自卖”，从银行套现，缓解资金压力。
任志强称，“对开发商怀有无限仇恨的人们无法在大市已经一边倒时再去争论小阳春时，转而又在热炒‘退房’风潮和‘价升量跌’了。”
作为房地产业知名学者、北京师范大学房地产研究中心主任董藩也出来厉言反驳称，照现在的销售和信贷制度，“假按揭”很难操作成功。炒作“假按揭”是“唱衰者”的一个大阴谋，目的是继续愚弄媒体、愚弄大众、愚弄政府。
陈云峰在北京地产界操盘多年，作为中国房地产经理人联盟的秘书长，他在接受采访时也表示，“包括我在内的中国房地产经理人联盟会员都认为，有人说开发商做‘假按揭’而导致出现高退房率、假按揭等现象，这个说法很牵强。事实上，用‘假按揭’来套取资金太过于冒险，也不值得冒险，因为如果退房，是要在北京市房地产交易管理上显示出来的。政府、银行监管部门将因此很容易发现。”
陈云峰话音未了，北京房地产协会发布了今年北京的退房率。据统计，今年前5个月，北京市预售商品房退房率为4.7%。对于4.7%的数字，该协会副秘书长陈志表示，“与前几年情况大体相同”，比去年同期还下降了3.4%，这是一个正常的退房率。
在是否有大量假按揭渐次清晰时，这一轮“唱涨派”和“唱衰派”的打斗也告一段落。但是，抛开事件本事，背后的东西也值得人们玩味。
所谓“唱涨派”和“唱衰派”的对垒，可谓由来已久。去年金融危机爆发后，楼市步入观望期，两派就开始观点泾渭分明。
在唱衰派一边，有些观点极为刺激购房者。比如，“春节后房价大跌”、“2009年五一是分水岭，五一后房价大跌”、“房价跌到2007年时方见底”等等。但现在用今天的事实来看，观点似乎也远没有得到验证，甚至被推翻。
反观“唱涨派”也并没有大获全胜、句句真理。二、三月份一到就开始大肆宣扬“小阳春”，现在也是大喊“楼市已回暖”之声不断。但事实却是开发商开盘量下降，供应减缓，刚性需求依旧大量持币观望。
“唱涨派”称“唱衰派”是别有用心，不愿意中国经济回暖；正是由于对方的“唱衰”才导致大量的刚性需求持币观望，需求受到压抑；“唱衰派”说“唱涨派”是开发商爪牙，为了既得利益，唯恐房价回落。欺骗刚性需求购房者，赶快入瓮。
抛开“唱涨派”和“唱衰派”所各自代表的道德观与利益立场不谈，事实上，在他们近乎疲软的胶着战背后，中国楼市始终存在着大量急切寻找出口的刚性需求。两种直接对立的信息，让真正的刚性需求莫衷一是，无从选择。
刚性需求的出口
楼市的争论永远存在。“唱涨派”和“唱衰派”也永远不会和解。
或许，双方都有道理和充足的理论依据。“唱涨派”依据的是对中国经济长远发展会逐步好转的信心，以及北京等大城市房地产属性本身的独特与稀缺；而“唱衰派”强调的是楼市前几年的泡沫尚未挤净，以及当下尚不明朗的经济走势。
但刚性需求者管不了这么多。结婚的必须要买房，二次置业的要换第二套更大的房，投资的必须要把自己的钱在楼市上花出去，达到增值。或许，无论是开发商还是购房者，谁都想找到适合刚性需求的真正出口在何方。
事实胜过一切雄辩。在由中国指数研究院统计的2009年一季度北京住宅项目“前十甲”销售金额排行榜中，有五成项目是由品牌地产商开发的。星河湾、远洋沁山水、远洋万和城、珠江帝景等项目都位列其中。
其中，位列北京品牌地产销售额第一的是远洋地产，其第一季度销售额达到20亿元，市场份额占到了4%至5%。
富力地产北京公司也有不俗的表现，首季度销售额达15.97亿元，有多个项目销售额突破3亿元大关。而在北京迅速扩张的龙湖地产也拿出10亿元的销售业绩单。
对此，业内的共识是，第一季度北京楼市成交量出现暴涨，是因为在政策利好和开发商大幅降价促销的刺激下，一年多来被压抑的刚性需求出现暂时性释放。
对于第一季度的销售业绩，远洋地产市场总监肖劲告诉，主要有四方面原因促成此轮业绩大增。“第一，产品开发要符合此轮市场的刚性需求，远洋地产旗下热销楼盘均为市场所需的主流产品；第二，购房者的观望情绪已经压抑到底；第三，政府的利好政策明确表明将主推楼市的向好发展；第四，远洋地产的品牌知名度和美誉度能够让购房者放心购买。”
肖劲的说法是有事实依据的，远洋地产旗下的远洋·沁山水三期在今年4月6日开盘，当天售罄，销售额超过11亿元，购房者中近五成购房目的为结婚置业，其主力户型面积为90平方米左右的两居，因而受到热烈追捧，其区域价值、品质以及品牌号召力，是成为其遭抢购的主要原因。
但几家欢笑几家愁，虽然市场交易量呈现逐步回暖，根据北京市房地产交易管理提供的成交数据，截至目前，有十几家楼盘尚出现零成交。这些楼盘多数为别墅项目、高档楼盘及部分性价比低的中档楼盘。
近日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所等发布的研究报告指出，2009年4月，全国及主要城市商品住宅成交量继续上涨，多数城市房价环比上涨，市场维持回升态势。土地购置面积出现上涨，企业资金压力有所缓解。未来仍看好龙头企业的发展，预计今年行业整合将进一步加剧。
有专家同样指出，从长远讲，随着股市、楼市的逐步回暖，今年房地产业融资重现生机。当前龙头企业具有良好的资金支持，资金实力有望进一步增强，行业集中度有望进一步提高。而房地产市场中的刚性需求最终的释放出口只能是品牌地产。
业内人士分析认为，北京楼市明显的分化特点是：一类是像远洋·沁山水这样有着地段和配套的结合优势并符合刚性需求的项目出现热销；另一类是像星河湾、远洋万和城这样有着地段和产品品质结合优势的项目符合改善型需求购房者的追捧。
而那些价格虚高、或者趁势盲目调价，产品及配套不完善的项目将仍面临“零成交”局面。在今后，刚性需求者只会越来约挑剔。选择的范围也会仅限在品牌地产的选择上，因为，选择品牌就意味着品质保证，而无贬值之虞。
“楼市将迎来品质竞争时代。做好产品、品质和服务将成为未来市场的主流。”对于下半年的市场，肖劲认为，刚性需求始终会长期存在，而开发商必须要做的就是自己项目品牌、品质的提升，以及自己的反应速度。